Неустойка по договору долевого участия в строительстве — головная боль участников долевого участия и юристов, представляющих их интересы.
Суды безжалостно снижают размеры неустойки, которые участники долевого строительства взыскивают с застройщиков. Экономический интерес участника долевого строительства, зачастую, судом не учитывается. В противоположность этому — экономические интересы застройщика судами защищаются и размеры взыскиваемой неустойки снижаются.
Позиция судов явно выходит за рамки установленные законом. Суды, как правило, не присуждают участникам долевого строительства неустойку за нарушение сроков сдачи объекта долевого строительства в размере, предусмотренном требованиями статьи 6 закона №214-ФЗ Об участии в долевом строительстве.
При этом застройщики, требуя от суда снижения размера неустойки, ссылаются на кризис, рост процентных ставок, отсутствие финансирования, длительное оформление кредитов, а также на снег и минусовую температуру зимой. И это для объекта, срок сдачи которого изначально приходился на 4 квартал.
Что из вышеперечисленного является сверх естественным, что является реальным форс-мажором?
Также застройщики указывают на отсутствие экономического интереса собственно застройщика при строительстве. И на основании данных факторов требуют у суда снижения предусмотренной законом неустойки в соответствии со статьей 333 ГК РФ.
Сложившаяся судебная практика по данному вопросу такова, что размер неустойки, определяемой судом, не является экономически обоснованным. Даже случается, что он не дотягивает до размера, определенного в соответствии с правилами статьи 395 ГК РФ. При этом, казалось бы, экономический интерес гражданина — участника должен быть очевиден. Проценты по ипотеке, рост курса (а следовательно стоимости строительных материалов для ремонта), необходимость арендовать жилье и т.д.
Также, произвольно, судами определяется размер штрафа, который в соответствии с Законом о защите прав потребителей должен составлять 50% от суммы неустойки. Такой порядок предусмотрен законодательством если участник долевого участия в строительстве до обращения в суд направил застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки, которое застройщик в добровольном порядке не удовлетворил.
Мы представляли интересы нашего клиента только в суде апелляционной инстанции. При этом размер неустойки, определенной в суде первой инстанции оказался сопоставим с 395 ГК РФ. Застройщик привел многочисленные примеры из его практики, где размер неустойки был снижен по сравнению с законным размером в десятки раз. А также ссылался на кризис в экономике и строительном бизнесе.
Суд апелляционной инстанции не стал пересматривать размер неустойки определенной судом первой инстанции и принял позицию, изложенную участником долевого участия в строительстве.
Мы готовы и дальше представлять интересы наших клиентов по данному вопросу. Возможно, рано или поздно нам удасться сломать практику в этом вопросе. А суды будут учитывать не только об экономические интересы застройщика, но и участника долевого строительства.