Президент Российской Федерации подписал Федеральный закон от 3 апреля 2018 г. N 59-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации»
Собственники квартир получили право заключать договоры ЖКХ напрямую с ресурсоснабжающими организациями.
Так, договоры ресурсоснабжения могут заключаться ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами непосредственно с каждым собственником помещений в многоквартирном доме по типовой форме, утверждаемой Правительством РФ. Жильцы будут платить напрямую без посредничества управляющей компании. Договор считается заключенным со всеми собственниками одновременно.
Перейти на систему прямых договоров можно после решения общего собрания собственников или при одностороннем расторжении договора со стороны ресурсоснабжающей организации из-за зафиксированной судом двукратной задолженности управляющей компании. О расторжении такого договора уведомляются собственники и орган государственного жилищного надзора.
Поправки распространяются и на ранее заключенные прямые договоры.
Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования.
С чем исторически было связано внесение изменений в жилищное законодательство:
во первых долги исполнителей коммунальных услуг. По данным Росстата, к середине прошлого года УК не выплатили ресурсоснабжающим организациям порядка 250 миллиардов рублей.
Да, недобросовестные руководители управляющих компаний могут создавать клоны старых должников (нередко банкротов, с которых невозможно что-либо взять). Эти новые управляющие компании получают жилой фонд и снова накапливают долги. Поскольку имущество у компании должника, как правило, отсутствует, взыскать с нее задолженность задача крайне трудная.
Законодатель и соответствующее лобби заявляет — управляющие компании не проводят достаточную работу по взысканию дебиторской задолженности с должников. Ресурсоснабжающие организации сделают это лучше.
Новый законопроект позволяет РСО в обязательном порядке переводить многоквартирный дом на прямые договоры, если управляющая компания не платит за потребленные ресурсы больше двух месяцев. Если долгов нет, инициативу вправе проявить жильцы, а поставщики ресурсов должны будут обеспечить реализацию прямых расчетов в трехмесячный срок.
Как быть со сверхнормативными объемами и небалансом в части ОДН?
Ресурсоснабжающие организации имеют обоснованные опасения что на них возложат оплату сверхнормативных объемов потребленных ресурсов, в частности, по отоплению по домам не оборудованным общедомовыми приборами учета. Однако и сейчас данные сверхнормативные потери являются коммерческими потерями теплосетевых и теплоснабжающих организаций.
Кроме того, п. 44 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» предусмотрено, что
«объем коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды за расчетный период, не может превышать объема коммунальной услуги, рассчитанного исходя из нормативов потребления соответствующего коммунального ресурса в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, за исключением случаев, если общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, проведенным в установленном порядке, принято решение о распределении объема коммунальной услуги в размере превышения объема коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, определенного исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета, над объемом, рассчитанным исходя из нормативов потребления коммунального ресурса в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, между всеми жилыми и нежилыми помещениями пропорционально размеру общей площади каждого жилого и нежилого помещения»
С учетом сложившейся судебной практики возникающий небаланс оставался в зоне ответственности управляющих компаний. Суды мотивировали свою позицию тем, что управляющие компании не проводят необходимых мероприятий, направленных на энергосбережение и повышение энергоэффективности и не осуществляют должного контроля показаний индивидуальных приборов учета собственников.
Для многих управляющих компаний это явилось причиной отказа от установки общедомовых приборов учета.
Пока этот вопрос также не решен. Исходя из логики закона платить за «сверхнормативные» общедомовые ресурсы, придется поставщикам. И управляющие компании и ТСЖ вздохнут свободно, поскольку они больше не будут вынуждены покрывать возникающий небаланс за счет других источников.
Ответственность за качество поставленного ресурса
Не урегулирован и еще один вопрос, являющийся головной болью собственников и управляющих компаний — ответственность за качество. Граждане могут относительно легко предъявить претензии по качеству управляющей компании потому что она поставляет коммунальную услугу потребителю. Но далеко не всегда причина некачественной поставки собственникам в зоне ответственности исполнителя коммунальных услуг. Собственники останутся один на один с поставщиком ресурса. До которого сложно достучаться, еще сложнее пригласить к себе для фиксации некачественной поставки и добиться компенсации. Поскольку как правило поставщик в населенном пункте один а собственников у которые есть проблемы с ржавой водой или давлением в кране — много.
Также возникает вопрос — кто будет арбитром, кто оценит в чьей зоне ответственности проблема? Содержание внутридомовых инженерных сетей — это обязанность управляющих компаний. Как ресурсоснабжающие организации смогут определить проблема у них или проблема внутри дома. Не будет ли следствием неурегулированности на законодательном уровне данного вопроса ситуации при которой ресурсник и УК будут показывать друг на друга пальцем а жители будут сидеть без воды.
Будут ли прямые расчеты удобными для собственников
Также исполнители коммунальных услуг сейчас оплачивают услуги агентов по приему платежей и ведению начисления платы за коммунальные услуги. Изменение схемы расчетов не приведет к снижению расходов для УК и ТСЖ поскольку квитанции собственникам за свои услуги выставлять все равно будут вынуждены. Одновременно придется за данные услуги платить и РСО. Которые включат затраты на данные услуги в тарифы и платить за них придется в конечном итоге потребителям.
Как правило, потребители коммунальных услуг получают единую квитанцию и оплачивают ее в целом или частично. Как только возникнут правоотношения потребитель — ресурсник количество квитанций будет равно количеству поставщиков ресурсов. У потребителей коммунальных услуг появится возможность выбрать кому заплатить а кому нет (при условии недостаточности средств). А также для потребителя усложнится документооборот.
Большое количество за и против. Снова подзаконные акты не успевают за законами. Жилищные правоотношения остаются крайне противоречивыми и недостаточно урегулированными.